Pandemin lyckades få fram det bästa av att investera i aktier på den globala fastighetsmarknaden. Husägare med mer pengar att spendera, lägre bolåneräntor att betala och en ny frihet att arbeta på distans för att gå vidare till större och bättre saker. Men det finns äntligen tecken på att dess form börjar tappa fart, eftersom stigande räntor och avtagande ekonomisk tillväxt drar ner marknaden. Den stora frågan nu är hur snabbt det kan börja falla...
Vilka är tecknen på att investeringar i fastighetsaktier avtar?
Priserna faller på de hetaste marknaderna
Medan bostadsmarknadspriserna fortsätter att stiga i USA och stora delar av Europa har de börjat falla i Kanada, Nya Zeeland, Australien och Sverige, de länder som haft de mest attraktiva marknaderna de senaste åren. Det tyder på att investeringar i aktier i företag inom fastighetssektorn tappar fart när räntorna på dessa platser stiger och tvivel växer om hälsan på de globala fastighetsmarknaderna. Med tiden kan det göra köpare runt om i världen mer försiktiga och sprida svagheterna mer globalt.
Investeringar i aktier i företag inom fastighetssektorn kan vara nära att falla. Källa: Fortune
Indikatorer pekar nedåt⤵️
I de flesta av världens stora industriländer har tre saker fallit nyligen:
- Antalet bostadsförsäljningar.
- Byggarnas förtroende.
- Bolånegodkännanden.
Huspriserna tenderar att följa dessa tidiga eller ledande indikatorer med en fördröjning på några månader. Dessutom, som vi förklarade förra veckan, har svagheter i bostadssektorn ett sätt att sprida sig till den bredare ekonomin, vilket kan lägga till en ännu mer nedåtgående press på investeringspriserna i fastighetsbolagens aktier.
Nahb 10-årigt amerikansk fastighetsmarknadsindex. Källa: TradingEconomics
Att investera i aktier i företag inom fastighetssektorn blir oöverkomligt羅
Inför högre bostadspriser och högre bolåneräntor har potentiella köpare svårare att köpa ett hem. Många ekonomer pekar faktiskt på försämringen av överkomlighetsmått, såsom pris/inkomst- och pris/hyresförhållanden, som bevis på att priserna har kommit in i bubbelterritorium. Inom finans, när bostadspriserna inte är synkroniserade med vad människor tjänar, säger vi att de har lossnat från sina fundamentala faktorer. Och vi varnar för att ju mer de lossnar, desto mer brutal kan den potentiella vändningen bli.
Tecken på att en bostadsbubbla håller på att brygga i USA Källa: Dallasfed.org
Det finns ingen balans mellan utbud och efterfrågan vid investeringar i aktier i företag inom fastighetssektorn⚖️
Detta post-pandemiska ögonblick är ett konstigt ögonblick. Hög inflation och stigande bolåneräntor tar hårt på konsumenternas budgetar och bromsar intresset för att investera i fastighetsaktier. Samtidigt har pipelinen av bostäder under uppbyggnad ökat snabbt när störningar i leveranskedjan äntligen börjar lätta. Och även om det fortfarande råder bostadsbrist i de flesta regioner, kan en snabbare än väntat ökning av utbudet, tillsammans med en minskad efterfrågan, få investerare att omvärdera sin syn och bli mer pessimistiska när det gäller investeringar i aktier i företag i verkligheten. fastighetssektorn.
Månatlig nybyggnation av hem, färdigställande och tillstånd i USA Källa: Census Bureau
Det är en del av Feds plan
I USA har Federal Reserve (Fed) gjort det mycket tydligt att kampen mot inflationen är dess högsta prioritet. För att uppnå denna bedrift måste investeringar i aktier på landets fastighetsmarknad stoppas. Inte bara för att lägre bostadskostnader direkt påverkar hur inflationen beräknas, utan också för att det kommer att kyla resten av ekonomin: investeringar i fastighetsaktier är inte bara den största tillgångsklassen i världen, utan har också en direkt inverkan på kreditskapande.
Bolånebetalningarna har ökat med 30,5 % från föregående år. Källa: Redfin
Så, kommer investeringar i fastighetsaktier att krascha?
Försämrade fundamenta och sura sentiment kommer helt klart att lägga till ett tryck nedåt på fastighetsinvesteringar under de kommande månaderna, särskilt i regioner som upplevt de största överdrifterna. Men även om priserna faller, vilket de flesta investerare fortfarande inte förväntar sig, är en upprepning av bostadskraschen 2008 osannolik på grund av tre fakta: (i) Det finns fortfarande väldigt få bostäder tillgängliga just nu. Även om det byggs fler bostäder finns det fortfarande färre bostäder än köpare, och det borde sätta ett golv under priserna, även om sentimentet förvärras. (ii) Bostadsmarknaden är hälsosammare än 2008. Utlåningsvillkoren är mycket strängare, många färre husägare har räntekänsliga rörliga bolåneräntor och den senaste tidens prisuppgång har mer att göra med en ökning av efterfrågan från pandemin än ett ögonblick av ren spekulation. Med andra ord, nej, vi kommer sannolikt inte att se en kollaps som vi såg under den globala finanskrisen. (iii) Strukturellt är efterfrågan på bostäder fortsatt stark. Fler millennials är inne i sina bästa bostadsköpsår och permanenta förändringar i arbetsvillkoren, som hybridjobb, har varit positiva för priserna. Att investera i fastighetsmarknadsandelar är dessutom en mycket bra säkring mot inflation, och det är något som inte är så lätt att hitta. Om det inte räcker för att övertyga potentiella köpare att köpa, är det förmodligen tillräckligt för att hålla vissa nuvarande ägare från att sälja.
Så, vart är det på väg att investera i aktier i företag inom fastighetssektorn?吝
Det mest troliga scenariot för de globala fastighetsmarknaderna är att priserna kommer att stagnera, eller till och med sjunka, under de kommande månaderna. Men kunniga investerare (som vi) tittar inte bara på det mest troliga scenariot; vi tittar också på de mindre sannolika. Och om tidigare kriser har lärt oss något, så är det att kopplingarna mellan fastighetsmarknaden, ekonomin och finansmarknaderna inte alltid är uppenbara. Få förväntade sig trots allt att bolånebaserade värdepapper skulle orsaka sådan förödelse under den globala finanskrisen. Idag kan nya aktörer som institutionella investerare vara den svaga länken, eftersom det är svårt att veta hur mycket de faktiskt har lånat och hur djupt involverade de är i att investera i fastighetsaktier. Så om du undrar om det är en bra tid att investera kraftigt i fastigheter, eller ens om det är en bra tid att köpa ditt drömhus, förblir vårt svar detsamma: nej. Den nuvarande nackdelen är att vi riskerar mer än att kompensera våra potentiella vinster, så det är bäst att vänta. Vi skulle kunna investera i aktier i företag inom fastighetssektorn genom blankning via en invers ETF som ProShares Short Real Estate (REK) eller blankning via banker som Commonwealth Bank of Australia (CBA), Westpac (WBC), National Australia Bank (NAB) och Australia and New Zealand Banking Group (ANZ).
Den bästa strategin kvarstår att hålla sig vid sidan av och vara redo att skjuta om en bra möjlighet dyker upp. Inte precis spänningen i "Big Short", vi vet. Men som den bortgångne affärslegenden Jesse Livermore sa:
